Med en solid dokumentation på bordet bliver det lettere for boligforeningen at sikre lang levetid for beboernes små oaser.

Altaner er for mange en lille oase, hvor livskvaliteten stiger nogle grader. Men altanerne er også en kilde til evig uro; afsprængning af beton, revner, rust og gennemsivning af vand. Alt sammen faresignaler, der får det til at gibbe i enhver boligforening og professionel ejendomsadministrator.

Rive ned eller reparere?

Når faresignalerne melder sig, dukker et vanskeligt spørgsmål op: skal altanen rives ned med stort tab af livskvalitet for beboerne til følge, eller kan den repareres, uden at det koster den nok så bekendte bondegård?

Det er et dilemma, som mange boligforeninger og ejendomsadministratorer står i, når de ser de gamle beskadigede altaner. Også hos CEJ Ejendomsadministration A/S stod man med spørgsmålet, da et par altaner i en ejendom på Frederiksberg viste rustskader.

- Et godt udgangspunkt var at skaffe et kvalificeret overblik over skadernes omfang, før vi kunne afgøre altanernes fremtid. Derfor kontaktede vi FORCE Technology, hvis betoneksperter foretog en byggeteknisk undersøgelse, som ikke blot gav os den ønskede dokumentation for skadernes omfang, men som også indbefattede renoveringsforslag, forklarer ejendomsinspektør Søren Aaby Olsen fra selskabet.

Hænger økonomien sammen?

Der er et stort behov for at vedligeholde især de ældre betonaltaner. Mange boligforeninger er dog lidt tilbageholdende på grund af risikoen for dystre økonomiske udsigter.

Men netop ved at få foretaget en byggeteknisk undersøgelse af betonens tilstand kan boligforeningen få lagt en realistisk strategi og tidsplan for vedligeholdelsen, så økonomien hænger sammen.

Årsagen til skaden skal frem

Der findes mange målemetoder, der kan kaste lys over skadernes årsag og omfang. Ofte bruger man en kombination af flere forskellige metoder for at få et helhedsbillede. Manglende vandafledning på overflader, utætte samlinger, fuger, støbefejl i overfladen og støbeskel samt revner er hyppige årsager til betonskader.

- Alt for mange betonreparationer sker i dag uden sikker viden om, hvad årsagen til skaderne er. Uden den viden er enhver reparation en dyr midlertidig løsning, for skaden dukker op igen. Skal man finde en varig løsning, skal man sætte en effektiv stopper for årsagen. Derfor er en grundig byggeteknisk undersøgelse fundamentet for en pålidelig og økonomisk forsvarlig renoveringsindsats, fortæller betonspecialist Brian Kofoed, FORCE Technology. 

I de fleste tilfælde vil en visuel inspektion give et fingerpeg om problemets karakter. Supplerer man med ophugning og udboring af betonkerner og ikke destruktive målinger, får man et meget præcist skadesbillede. På den baggrund kan man opstille et realistisk renoveringsforslag, som er langtidsholdbart.

Vælg den rigtige rådgiver

Med den rigtige rådgiver bliver foreningen i stand til at prioritere opgaverne, så de enten tager de vigtigste opgaver først eller får flere relaterede opgaver udført samtidigt.

- For os som ejendomsadministratorer – og jeg er sikker på, at det også gælder for boligforeninger og andre bygherrer – er det vigtigt at få en uvildig undersøgelse fra eksperter, der har både ekspertise og teknisk udstyr i orden. Det sikrer det bedst mulige grundlag, når beslutningen om renovering skal tages. Vi har haft en god dialog med betonspecialisterne om at finde den teknisk bedste og mest økonomisk forsvarlige renovering af vores altaner, siger ejendomsinspektør Søren Aaby Olsen.

Derfor er det også vigtigt, at der er tæt dialog om opgaven mellem f.eks. ejendomsinspektøren og boligforeningens rådgiver, fordi såvel undersøgelsens omfang og metoder som renoveringsforslagene skal stemme overens med boligforeningens ambitionsniveau og økonomi.